越南工业区名单

《 越南工业区名单 》——面向外国直接投资投资者的战略指南，按地区和34个重点省份系统更新

越南目前拥有超过400个运营中的工业园区和数百个正在规划中的新项目，构建了一个覆盖越南三大区域的产业生态系统。工业园区在越南吸引外商直接投资的战略中发挥着核心作用，尤其是在全球资本流动持续向“中国+1”模式转移，以及东南亚制造业扩张需求急剧增长的背景下。

越南三大工业区——北部、中部和南部——各具优势。北部在电子、高科技和供应链一体化方面处于领先地位；中部地区拥有丰富的土地资源、具有竞争力的成本和日益完善的基础设施；南部则是实力雄厚的制造和物流中心，拥有密集的配套生态系统。此外，生态工业园区、智慧知识产权和产业-物流-城市一体化模式的发展，展现了塑造越南工业未来发展的新趋势。

为了选择合适的地点，投资者需要仔细考虑基础设施、物流、人力资源、成本、法律问题以及行业适宜性。Vinasc Real 提供独立的视角、现场调研和深入分析，帮助企业在越南的整个工业园区体系中做出最佳决策。

I. 越南工业投资愿景

过去十年，越南已崛起为世界新兴的制造业和出口中心之一。政治稳定、人口优势、具有竞争力的生产成本以及持续吸引外商直接投资等因素，使越南成为来自美国、日本、韩国、中国、台湾和欧洲等国家和地区的企业扩张战略中的“首选目的地”。

《越南工业园区名录》一文的撰写不仅仅是信息的汇编，而且还为外国直接投资企业提供了战略指导：

• 确定适合制造业发展的地点。
• 按区域评估物流优势
• 了解工业园区的成本、基础设施和管理质量。
• 了解其益处、风险和法律要求。
• 优化在越南开设工厂的战略。

Vinasc Real旨在实现的核心目标：

“我们不仅提供数据，更要为国际投资者提供切实可行的见解和最佳解决方案。”

1. 越南在全球供应链中的地位

1.1 中国+1趋势及生产转移战略

自2018年以来，中国工厂外迁浪潮为东南亚国家创造了巨大的发展机遇。越南在以下领域吸引投资方面处于领先地位：

• 电子器件 – 半导体
• 电信设备
• 支持产业
• 纺织品和鞋类
• 食品加工
• 物流和供应链

尤其值得一提的是，许多公司的规模都扩大了数百亿美元：三星、LG、富士康、歌尔科技、英特尔、苹果供应商、乐高、潘多拉……

工业用地、工厂和物流园区的巨大需求。

1.2. 从主要自由贸易协定（FTA）中受益

越南目前拥有该地区最广泛的自由贸易协定网络：

• CPTPP——开放加拿大、墨西哥和日本市场。
• 欧盟-越南自由贸易协定——为对欧盟出口提供强有力的激励措施
• RCEP——中国、日本和韩国之间旨在降低成本的伙伴关系。
• 英国自由贸易协定（UKVFTA）——英国市场
• 东盟自由贸易协定——东盟内部贸易

对投资者而言，这意味着：

• 降低出口税。
• 降低原材料进口税。
• 优化供应链成本
• 国际市场扩张潜力

特别是北部和南部地区在电子和高科技产业方面具有明显的优势。

2. 越南吸引外商直接投资的核心竞争优势

2.1 黄金人口统计数据

• 近1亿人
• 5600万劳动年龄人口
• 年轻、易于培训的劳动力。
• 在某些行业，劳动力成本比中国低30-40%。

2.2 稳定的政治和法律环境

越南是亚洲政治环境最稳定的国家之一。这对任何制造业和工业投资者来说都是至关重要的。

2.3 竞争成本

• 具有竞争力的电力价格
• 合理的土地租赁价格（与马来西亚、泰国和中国相比）
• 低运营成本

更新后的工业用地租赁价格表（2024-2025）

国家	参考价格（美元/平方米/租赁周期）	与越南（VN）的比较	评论更新
越南	137 – 200	标准价格	强劲增长。越南北部：约137-145美元/平方米。越南南部：约175-200美元/平方米。价格持续上涨，尤其是在一线城市（河内、胡志明市及周边地区）。
印度尼西亚	180 – 250	比越南高15-30%	价格依然居高不下，尤其是在雅加达附近的地区（仓库/工厂租金也很高）。
中国	180 – 280	比越南高20-40%	一线沿海城市（房价极高）与内陆城市之间存在显著差异。部分地区的房价呈下降趋势或略有下降，与越南的差距正在缩小。
泰国	130 – 160	越南	租金价格上涨速度较为缓慢，目前与越南南部基本持平，有时甚至更低，略高于越南北部。在某些领域，泰国的成本竞争力比越南更强。
马来西亚	90 – 180	低于/接近越南	市中心以外的许多地区房价仍然显著较低。灵活的租赁模式和低廉的价格仍然是其主要吸引力。

2.4 快速发展的工业园区体系

目前，越南大约有：

• 目前有超过400个工业园区正在运营。
• 目前有超过100个工业园区正在规划或开发中。

工业用地储备持续系统性地扩大，越南工业区的版图将吸引更多外国直接投资。

3. 越南工业园区列表中的工业园区类型

3.1 工业园区（IP）

最常见的类型，适用于：

• 电子
• 木头
• 机械的
• 纺织品
• 加工

3.2 出口加工区（EPZ）

针对 100% 出口型企业：与普通知识产权企业相比，提供更强有力的税收优惠。

3.3 高科技园区（HTP）

集中：

• 研发
• 高科技
• 精密电子产品
• 机器人技术、半导体技术

3.4 生态工业园 – 绿色工业园

符合新的ESG标准：

• 节能
• 水资源再利用
• 减少二氧化碳排放
• 智能污水处理系统

4. 投资者需要了解的挑战和风险

为确保透明度和专业性，外国直接投资投资者应注意以下几点：

4.1 高技能劳动力短缺

具体来说：

• 自动化
• 电子
• 机器人技术
• 数控
• 工业维护

4.2 土地租金价格快速上涨。

2020-2024年期间：

• 南方地区的年增长率为 8% 至 12%。
• 越南北部每年经济增长率为 6% 至 10%。

4.3 一些工业园区的基础设施建设进度落后于计划。

影响：

• 连接电源
• 废水处理
• 土地移交进展

4.4 环境、社会及公司治理 (ESG) 法规正变得越来越严格。

由于符合以下标准：

• 欧盟
• 美国
• 日本
• 全球供应链

出口企业需要遵守更多法规。

5. 这份越南工业园区名单对外国直接投资投资者的作用。

本文包含基于 Vinasc Real 的专业知识和经验的重要信息，旨在帮助投资者：

• 了解越南工业园区概况
• 选择合适的省份
• 评估物流、成本和人力资源因素。
• 找出需要规避的风险。
• 导航至特定省份和工业园区页面。

最终目标：在越南选择合适的工厂选址可以降低风险、优化成本并提高投资效率。

II. 34个重点省/市名单

越南拥有超过400个运营中的工业园区，分布在越南北部、中部和南部三个地区。然而，从国际投资者的角度来看，选址并非仅仅取决于工业园区的数量，还取决于以下因素：

• 区域物流优势
• 产业集群已经形成。
• 劳动力
• 港口、机场和公路基础设施
• 地方激励政策和改革步伐
• 正在开发中的工业园区与已占用工业园区的数量对比。

为了帮助投资者更轻松地了解信息，Vinasc Real 将 34 个省/市划分为3 个主要经济区域，并按省份引导用户阅读特定文章，以提供有关越南工业园区的最全面信息。

1. 越南北部——越南电子产品生产和高科技中心。

目前，北方是电子、高科技、零部件及配套产业的战略中心。

主要优势：

• 靠近中国 → 优化原材料采购
• 主要海港和机场系统（海防、内排）
• 越南有很多基础设施完善、发展成熟的工业园区，这些园区在吸引外国直接投资的工业园区名单中占据主导地位。
• 北宁、太原和海防的电子产业集群实力非常强大。
• 吸引了来自三星、富士康、LG、立讯精密和歌尔科技等公司的巨额外国直接投资……

以下是越南北部15个主要省市：

1.1. 河内市——行政、研发服务和高科技中心。

👉 查看河内工业区列表。

1.2. 北宁——越南北部“电子工业之都”

👉 查看北宁省工业区列表。

1.3 海防市——国际海港及高新技术中心

👉 查看海防市工业区列表。 

1.4. 广宁——通往中国的贸易门户

👉 查看广宁省工业区列表。

1.5. 兴安省——与河内接壤的重要工业卫星省

👉 查看兴安省工业园区列表。 

1.6. 泰原——三星的生产中心

👉 查看太原省工业区列表。 

1.7. 宁平省——靠近河内的工业新兴省份，适合轻工与配套制造

👉 查看宁平省工业区列表。

1.8. 富寿——工业园区的新增长区。

👉 查看富寿省工业区列表。   

1.9. 谅山——重要的边境贸易物流中心

👉 查看谅山省工业区列表。 

1.10. 山罗——发展农业和能源产业园区的潜力。

👉 查看山罗省工业区列表。

1.11.奠边府——发展中型配套产业

👉 查看奠边省工业区列表。 

1.12.宣光——土地租金价格低廉，适合轻工业。

👉 查看宣光省工业区列表。 

1.13. 曹平——迈向边境产业

👉 查看高平省工业区列表。   

1.14. 荔枝州——劳动力年轻，劳动力成本低

👉 查看莱州省工业区列表。 

1.15. 老街——物流、矿产和边境贸易中心。

👉 查看老街省工业区列表。

2. 越南中部——一个拥有大量土地储备和具有竞争力的成本的新兴工业区。

越南中部被认为是越南工业部门的“新兴”地区，尤其是在对南北高速公路、朱莱机场和榕桔海港等基础设施进行了大量投资之后。

主要优势：

• 土地供应充足，租金成本比北部和南部低。
• 国际海港：岘港、陈美、榕桔、归仁
• 适用于纺织、制鞋、木材加工、农产品及零部件行业。
• 许多新建的工业园区仍具有巨大的增长潜力，这为越南工业园区名录的多样性做出了贡献。

以下是越南中部11个主要省/市：

2.1. 清化——越南中北部工业增长中心

👉 查看清化省工业区列表。

2.2. 义安省——越南中北部门户，外国直接投资正在急剧增加。

👉 查看义安省工业区列表。       

2.3.河静省 — 重工业中心（福尔摩沙河静省）

👉 查看河静省工业区列表。

2.4. 广治省——泰国、老挝和越南之间的战略要地（EWEC）

👉 查看广治省工业区列表。 

2.5. 顺化市 — 轻工业及物流服务

👉 查看顺化市工业区列表。 

2.6.岘港市——信息技术和高科技中心。

👉 查看岘港市工业区列表。     

2.7. 广义—榕桔经济区是越南中部最强大的经济区。

👉 查看广义省工业区列表。

2.8. 嘉莱——成本低廉，劳动力丰富，适合发展农业。

👉 查看嘉莱省工业区列表。

2.9. 达乐——中央高原的高科技农业中心

👉 查看达乐省工业区列表。

2.10. 庆和省 — 国际海港及工业和服务中心

👉 查看庆和省工业区列表。

2.11. 林同省 — 农业和食品产业

👉 查看林同省工业区列表。

3. 越南南部——越南的主要制造业中心和最强大的物流生态系统。

越南南部地区在工业园区的数量和质量方面仍然处于领先地位，尤其是在胡志明市和同奈省。

主要优势：

• 近吉莱港、盖梅 – 施威
• 一支庞大且技术精湛的劳动力队伍。
• 越南最强大的供应链
• 这些工业园区运营专业化，基础设施完善。
• 越南南部是工业生态系统最完善的地区，在越南工业区名单中占据中心地位，尤其是在物流和配套产业方面。

以下是34个省/市中的8个：

3.1. 胡志明市——国家贸易物流中心

👉 查看胡志明市工业区列表。

3.2. 同奈省——越南南部三大工业支柱之一

👉 查看同奈省工业区列表。

3.3. 西宁——与柬埔寨接壤的边境工业中心

👉 查看西宁省工业区列表。

3.4. 同塔省——轻工业、加工业和农产品出口

👉 查看同塔省工业区列表。

3.5 安江省——加工业与水路物流

👉 查看安江省工业区列表。

3.6 永隆——劳动力稳定且成本低廉的优势

👉 查看永隆省工业区列表。

3.7.芹苴市——西部地区的工业和海港中心。

👉 查看芹苴市工业区列表。

3.8. 金瓯——食品加工和能源产业

👉 查看金瓯省工业区列表。

 

III. 外国直接投资投资者从越南工业园区列表中选择工业园区的 8 个决定因素。

在越南，选择合适的工业园区可以决定外商直接投资项目成功率的60%至70%。错误的决策可能导致：

• 物流成本增加
• 劳动力短缺
• 电力和水资源短缺
• 环境风险
• 工程进度落后于计划。
• 运营成本超出预算。

因此，Vinasc Real 分析了任何国际投资者在选择工业园区之前需要仔细评估的八个关键因素。

1. 基础设施和物流区位——每个外国直接投资项目的支柱

如果没有良好的基础设施，工厂就无法高效运转。投资者应根据以下关键标准进行评估：

1.1. 距国际海港的距离

优先考虑：

• 海防 → 越南北部
• 岘港, 榕桔, 陈美 → 越南中部
• 吉莱、盖梅 – 施威 → 越南南部

物流的黄金法则：

距离海港每近一公里，未来 5-10 年的运输成本都会显著降低。

例如：

• 海防港方圆 25 公里内的工业园区在电子机械供应链方面具有显著优势。
• 盖梅 – 施威附近的工业区优先考虑对美国和欧盟的出口。

1.2. 距国际机场的距离

尤其对以下方面很重要：

• 高科技产业
• 电子元件
• 易腐品
• 高价值商品

主要机场：

• 内排（河内）
• 岘港
• 新山一机场（胡志明市）
• 隆坦

1.3. 与高速公路和国道连接

工业园区需要：

• 距离高速公路入口不到5-10公里。
• 高峰时段集装箱运输未出现拥堵。
• 内部道路的载重能力为 30-40 吨。

高速公路对外国直接投资有着显著的影响：

• 河内 – 海防
• 河内 – 老街
• 南北（新路线）
• 龙城 – 豆桥
• 宾卢克– 隆城

1.4 工业园区的内部基础设施

Vinasc Real根据越南工业区清单进行实地调查时，评估了7个因素：

• 地面是否经过处理？
• 内部道路是否足够容纳 2-4 条集装箱卡车车道？
• 雨水和污水是否有独立的排水系统？
• 电信系统稳定吗？
• 实际土地移交时间表是否与承诺相符？
• 是否有净水处理厂？
• 电源来自国家电网还是私人变电站？

→ 这些都是外国直接投资投资者往往未能仔细评估的问题，因此更容易遇到风险。

事实上，在向越南的外国直接投资投资者提供信息和建议时，Vinasc Real 会彻底研究他们的需求、生产和业务流程、产品和市场的具体情况，以提供适当的指导，并最大限度地减少基础设施和物流方面的负面影响。

2. 内部配套设施和服务提供能力 – 工业园区经营许可证

一个好的工业园区不仅仅拥有土地，还必须具备完善的运营配套服务。

2.1 电源容量

外国直接投资投资者将对以下方面感兴趣：

• 初始功率
• 电力扩张
• 稳定
• 是否有备用系统？

例如，北方许多工业区如果没有备用电源系统，在炎热季节就不得不切断电力供应。

2.2 清洁水供应能力

标准：

• 最低处理能力：10,000–20,000 立方米/天
• 这里还有一个备用泵站。
• 每块土地都通有水管。

2.3. 废水处理系统符合标准。

这是对外商直接投资最苛刻的要求。

• 处理能力
• 雨水和污水采用独立系统。
• 符合欧盟ESG A类标准。

注意：许多工业园区可能因不符合标准而被罚款，从而给租赁土地的企业带来风险。

2.4 预制厂房

新创企业的发展趋势：

• 租赁现有厂房/仓库空间。
• 面积：1,000–10,000 平方米
• 有助于缩短时间：
  • 请允许
  • 建造
  • 验收测试

→ 与新建工厂相比，可节省 6-12 个月的时间。

2.5. 工业园区配套服务

一个好的工业园区应该具备：

• 后勤
• 保护
• 工人宿舍
• 法律服务
• 消防和预防
• 超市 – 便利店

我们——Vinasc Real——不仅提供咨询服务，还拥有庞大的相关单位和承包商网络，能够满足选择我们的投资者的各种需求。我们的公司及配套服务随时准备在越南的大多数工业园区为您服务。

3. 租金成本、运营成本和隐性成本

外国直接投资投资者不仅应该关注每平方米的土地租赁价格，还应该关注项目的总生命周期成本。

3.1 工业用地租赁价格

总体趋势：

• 南部地区：最高
• 北部地区：平均 – 高
• 越南中部：最具竞争力

选择错误的地点会导致成本在短短 5 年内增加 20% 至 30%。

3.2 厂房/仓库租赁价格

预制厂房越来越受欢迎，价格也各不相同：

• 质量
• 地面标高
• 地点
• 消防安全标准

3.3 工业园区管理费

有些地方的收费是 0.3 美元/平方米/年，有些地方的收费是 1 美元——差别很大。

3.4 物流成本

• 靠近港口 → 低成本
• 距离港口较远→成本增加5-20%

3.5 人工成本

设有最低工资标准的地区：

• 第一区：胡志明市、河内
• 第二区：周边地区
• 第三至第四区：较为偏远的省份

需要按地区准确计算外国直接投资额。

3.6 隐性成本

例如：

• 抽水费
• 污水处理费超过限额。
• 高峰时段电价上涨。
• 产能扩张成本

只有进行实地调查才能揭示真相。

4. 投资激励政策——越南外商直接投资企业的黄金优势

激励政策对工厂的盈利能力有很大影响。

4.1. 企业所得税（CIT）

热门优惠：

• 豁免4年
• 未来9年享受50%折扣

提高激励措施（针对弱势地区和优先行业）：

• 豁免4年
• 未来13年内减少50%。
• 税率为10%，为期15年。

4.2 进口税

• 用于制造固定资产的机器设备免税。
• 对尚未生产的原材料免征税款。

4.3 增值税

• 出口退税
• 鼓励大规模商业投资。

4.4. 行业特定激励措施

例如：

• 电子技术——高科技
• 研发
• 精密工程
• 可再生能源

越南一直奉行吸引长期外国直接投资的政策。因此，税收、土地租赁费等方面的优惠政策，以及逐步简化行政程序以降低合规成本等，都是随着时间的推移而逐渐显现的切实可行的措施。

5. 人力资源——一切生产经营活动的灵魂。

总体而言，不仅在越南，在其他吸引制造业的国家也普遍存在城乡发展相对不平衡的问题。这导致各省工业园区劳动力短缺，尤其是技术工人短缺。

然而，根据 Vinasc Real 最近的统计和调查，越南的交通基础设施发展迅速，劳动力从城市向农村地区积极转移，以减轻城市人口压力，促进各省和偏远地区的均衡发展。

需要对外国直接投资进行评估：

5.1 各地区的劳动力规模

• 越南北部：拥有大量年轻劳动力
• 越南中部：成本低，稳定性高
• 越南南部：经验丰富，技术精湛

5.2. 熟练工人的招聘

尤其对以下方面很重要：

• 电子
• 自动化
• 机器人技术
• 数控
• 软件

5.3. 大学和技术学院的存在

例如：

• 胡志明市理工大学
• 河内科技大学
• 工业大学

→ 为外国直接投资提供高技能劳动力。

6. 根据越南工业区清单制定的法律框架和投资程序。

通常，外国直接投资投资者会对以下方面感兴趣：

6.1. IRC – ERC 申请流程

主要步骤：

• 投资登记证（IRC）申请
• 申请企业注册证书（ERC）
• 开设投资账户。
• 按时投入资金。
• 申请专用许可证

6.2 工业园区管理委员会的“一站式”服务机制

强势地区：

• 海防
• 北宁
• 广宁
• 东奈

→ 应用程序处理速度提升 20-40%。

6.3 土地法律法规

• 租期50年
• 从工业园区开发商处获得土地转租合同。
• 关于土地使用权和财务义务的法律保障。

7. 选择工业园区时需要考虑的风险——透明度是一个极其重要的因素。

外国直接投资需要注意的关键点：

• 开发商的基础设施建设进度落后于计划。
• 电力和供水无法保证。
• 污水处理系统薄弱。
• 工业园区入住率达 85% → 价格大幅上涨。
• 环境风险 → 对国际认证的影响
• 远离高速公路的工业区会增加物流成本。

Vinasc Real 经常向客户提醒这些风险。

8. 影响工业园区选址策略的新趋势

新趋势：

8.1. ESG——出口企业的强制性要求

• 排放标准
• 可再生能源
• 减少二氧化碳排放
• 坚持绿色供应链

8.2 生态工业园

典型的工业园区包括：VSIP、Deep C、Amata、Nam Cau Kien……

8.3. 智慧工业园区

应用：

• 物联网
• 智能监控
• 兽双
• 预警系统

8.4. 物流园区，集工业园区、城区和服务于一体。

例如：

• 龙德 – 龙城
• VSIP 北宁
• Deep C 海峰

IV. 越南经济区和工业区的人力资源

人力资源是所有生产活动的核心要素。一家工厂可能在机器设备和生产线上投入数百万美元，但如果没有合适的员工，企业就无法高效运转。

Vinasc Real 按地区总结劳动力市场情况，以便投资者在选择工业园区之前获得准确的信息。

1. 越南北部——年轻、技术熟练的劳动力正在迅速增长，适合电子和机械行业。

1.1 劳动结构

• 年轻人占劳动力的很大比例。
• 快速掌握新技术的能力
• 适用于电子、元器件和SMT企业。

1.2 强势产业

• 电子产品（三星、LG、佳能……）
• 高科技公司（富士康、立讯精密）
• 机械工程——制造
• 支持产业

1.3 优势

• 许多理工大学
• 邻近省份有大量的非熟练劳动力可供使用。
• 劳动力成本比南方更具竞争力。

1.4 挑战

• 大型企业之间的劳动力竞争
• 快速增长导致一些地区在旺季出现劳动力短缺。

2. 越南中部——劳动力稳定，成本低廉，适合轻工业和加工。

2.1 劳动结构

• 稳定的工作，高度的敬业精神。
• 与南方相比，北方和南方的劳动力成本较低。

2.2 合适的职业

• 纺织品和鞋类
• 木材和农产品加工
• 轻工业
• 仓储和物流

2.3 优势

• 忠诚的员工不太可能跳槽。
• 城市化速度适中，竞争强度较低。
• 适用于需要降低劳动力成本的企业。

2.4 挑战

• 高技能工人短缺
• 技术和电子领域的人力资源有限。

3. 南方地区——拥有技术精湛、经验丰富的生产工人。

3.1 劳动结构

• 多年在外商直接投资工厂的工作经验。
• 适用于技术型制造业：机械、塑料、金属、设备。

3.2 强势行业

• 胡志明市-同奈-平阳地区的配套产业
• 机械工程 – 塑料 – 设备
• 物流 – 仓储 – 运输

3.3 优势

• 全国最优秀的劳动力。
• 职业培训设施正在发展中。
• 适用于需要复杂操作的项目。

3.4 挑战

• 最高的劳动力成本
• 该地区众多企业之间存在劳动力竞争。
• 为了满足新工业区的规划要求，搬迁是必要的。

V. 越南工业园区发展趋势

受全球供应链标准和压力的驱动，越南工业园区的发展趋势正在快速变化。此外，越南工业园区的开发和布局旨在吸引投资，并将越南融入全球供应链。

1. 生态工业园区

以可持续发展为设计理念：

• 节能
• 水资源再利用
• 减少二氧化碳排放
• 高环境标准

一个典型的例子：

• VSIP（新加坡-越南）
• Deep C（海防 – 广宁）
• 阿玛塔（东奈）

出口到欧盟和美国的企业几乎都必须选择符合ESG标准的工业园区。

2. 智慧工业园区

应用技术：

• 物联网在监控中的应用
• 在线环境监测系统
• 智能电力和水资源管理
• 自动灭火系统
• 人工智能驱动的运营控制

这一趋势在以下领域尤为明显：

• 海防
• 北宁
• 东奈
• 胡志明市

3. 综合性产业园区-物流-城市模式

这是一个非常受欢迎的模式，可以帮助企业降低成本并优化时间：

• 工业园区
• 内陆集装箱堆场（ICD）
• 城市地区——工人住房
• 物流中心

例如：

• 龙德 – 龙城
• VSIP 3 平阳
• 深C物流

VI. Vinasc Real在越南工业园区选址中对外国直接投资投资者的作用和独特价值

1. Vinasc Real – 全国性独立工业咨询合作伙伴

Vinasc Real并非该工业园区的投资方，因此：

• 客观信息
• 咨询服务以企业的最佳利益为出发点。
• 不要强迫顾客前往特定的工业园区。

这是国际投资者高度重视的价值所在。

2. 在34个省市建立了合作者网络。

• 收集实际价格信息。
• 基础设施建设进展和可用土地的最新情况。
• 核实开发者身份。
• 检查电力、供水和污水处理状况。
• 应企业要求进行现场勘察。

投资者无法亲自考察所有 34 个省份，但 Vinasc Real拥有完善的支持体系。

3. 我们与全国大多数主要工业园区开发商都有合作。

• VSIP
• 深C
• 阿玛塔
• 索纳德兹
• Becamex
• 中南部
• 华发
• 维格拉塞拉
• 萨科
• ……以及数百名当地投资者

凭借广泛的合作伙伴关系，Vinasc Real始终拥有：

• 最新租金价格
• 工业园区二期和三期进展情况
• 根据越南工业区地图提供的准确法律信息。

4. Vinasc 实际评估——根据国际标准编制的工业园区评估报告

这是 Vinasc Real 最专业的产品。

报告内容包括：

• 物流审查
• 基础设施评估
• 电力和水的供应情况
• 投资者风险
• 实际租金
• 与同一省内其他工业园区的比较
• 对外国直接投资行业的适宜程度

→ 这是帮助外商直接投资选择合适工业园区的“决定性文件”。

5. 为对越南工业市场感兴趣的外国直接投资企业提供全方位的服务。

Vinasc Real 在整个投资过程中提供全方位支持，包括：

• 提供咨询服务，帮助您选择适合您行业的工业园区。
• 争取最优惠的租金价格。
• 协助办理法律手续（IRC – ERC – 许可证）
• 协助招聘员工、会计和税务申报。
• 签证 – 工作许可 – 临时居留许可
• 工厂的设计和建造（如有需要）
• 工厂运营服务（会计 – 税务 – 人力资源）

外国投资者只需专注于生产和销售；Vinasc Real 将为您处理所有剩余的手续。

VII. Vinasc Real 为外国直接投资投资者在越南进行工业园区调研时提供支持的流程。

七步国际标准流程：

第一步：接收投资请求

• 职业
• 工厂规模
• 土地/厂房面积
• 预算
• 区域优先级

第二步：筛选并推荐合适的工业园区。

• 基于对8个因素的分析
• 最少选择 3 项，最多选择 7 项

步骤三：实地调查

• 请发送视频和实物照片。
• 快速评估报告

第四步：与工业园区开发商合作。

• 查看价格
• 法律审查
• 检查进度

第五步：协商土地租赁合同。

• 价格优化
• 优化支持条款和条件。
• 确保及时交付。

第六步：提供投资和法律程序方面的支持

• 国际铁路委员会 – 欧洲铁路委员会
• 建筑许可证
• 消防
• 环境

步骤 7：投资后运营支持

• 会计 – 税务 – 审计
• 人力资源 – 劳动力 – 签证
• 扩建工厂

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VIII. 关于越南工业园区的常见问题解答

1. 越南有多少个工业区？

目前，越南拥有庞大的工业体系，运营中的工业园区约有400多个，另有100多个工业园区正在规划或开发中。工业用地的扩张是满足外国直接投资巨大需求的关键因素。

“中国+1”战略以及全球制造业转移的需求有关，吸引了三星、LG和富士康等大型企业。

工业园区体系的战略布局如下：

• 越南北部：成为电子产品和高科技制造业中心。
• 越南南部：仍然是制造业中心，拥有最强大的物流生态系统和供应链。

值得注意的是，工业园区正在迅速向生态工业园区（Eco-IP）和智能工业园区模式转变，以满足 ESG 标准和国际投资者日益提高的质量要求。

2. 越南最大的工业园区是哪个？

经济特区和工业园区规模庞大，发挥着重要的战略作用：

• 宜山经济区（清化）：被认为是石化炼油中心，拥有越南最大的工业用地储备之一。
• 榕桔经济区（广义省）：被认为是越南中部最强大的经济区，集中了重工业、炼油和石化、大型机械工程，拥有深水港和非常大的土地储备。
• 河内华乐高科技园区和胡志明市西贡高科技园区：代表高科技产业园区模式，专注于研发和精密电子产品。
• 平阳省、同奈省、隆安省以及北宁省-太原省-海防市的工业园区是全国工业园区密度和质量最高的地区，形成了实力非常强大的产业集群。

Vinasc Real 建议投资者在做出投资决策时，不仅要依赖规模，还要评估八个关键因素，包括物流优势、运营成本和工业园区管理质量，而不是仅仅关注最大的工业园区。

3. 工业园区土地的租金是多少？

越南工业园区土地租金价格因地区而异，且呈快速上涨趋势。

各地区租金价格趋势

• 越南南部：拥有全国最高的租金价格。 2020年至2024年期间，该地区的土地租金价格每年上涨8%至12% 。
• 越南北部：租金价格处于中高档水平。预计2020年至2024年期间，土地租金价格每年将上涨6%至10% 。
• 越南中部：与其他两个地区相比，提供最具竞争力的租金价格。

外国直接投资的重要提示

外国直接投资投资者不仅应关注每平方米的土地租赁价格，还应计算项目全生命周期的总成本。选址不当可能导致成本在短短五年内增加20%至30% 。需要全面评估的成本包括：

• 工业园区管理费（每平方米每年3美元至1美元不等） 。
• 物流成本（靠近港口可节省 5-20%） 。
• 劳动力成本（因地区而异，分别为 I、II、III、IV）

4. 外商直接投资企业在工业园区租赁土地时需要遵循哪些程序？

在工业园区租赁土地时，外商直接投资企业需要完成法律程序并遵守相关规定才能开展项目。

外国直接投资的关键法律程序

外商直接投资企业需要完成的主要手续包括：

• 申请投资登记证（IRC） ：这是获得实施投资项目许可的第一步。
• 取得企业注册证书（ERC） ：取得企业注册证书（IRC）后，企业需要在越南注册为法人实体。
• 开设投资账户并按时投入资金。
• 申请专用许可证 这包括建筑许可证、消防安全许可证和环境许可证。

此外，投资者必须与工业园区开发商签订土地租赁协议，并确保在土地使用权和财务义务方面遵守法律规定。

Vinasc Real 强调，选择工业园区管理委员会拥有良好的“一站式”服务机制的地区（如海防、北宁、同奈等）非常重要，这有助于将申请处理速度提高 20-40%。

5. 您应该选择越南北部、中部还是南部的哪个工业园区？

越南北部、中部或南部工业园区的选址取决于制造业以及外商直接投资企业的成本优化和物流战略。

按区域比较战略优势

地区	核心优势	合适的职业
北	由于靠近中国（有利于原材料进口），电子产业集群实力雄厚。	电子、高科技、元器件、SMT。
南方	拥有最强大的物流生态系统（吉莱、蔡梅），以及高技能的劳动力。	配套产业：机械工程、塑料、物流、仓储。
中部地区	土地充足、租金成本低、劳动力稳定、价格有竞争力。	纺织品、皮革和鞋类、木材/农产品加工、轻工业。

Vinasc Real 建议外国直接投资公司仔细评估物流因素、劳动力成本和已建立的产业集群，以做出准确的决策，最大限度地降低风险，并提高投资效率。

6. 我的电子产品业务应该选择哪个省份？

电子半导体产业应重点关注越南北部和南部各省，因为它们在高科技产业集群和物流方面具有明显的优势。

按区域进行最优选择

地区	重点省份	核心优势
北	北宁、太原、海防市	这里是大型电子公司（三星、富士康、LG）的战略要地。该地区受益于其毗邻中国的地理优势（优化原材料进口）以及庞大的海港和机场网络（拉赫玄港、内排港）。
南方	胡志明市（西贡高科技园区）、同奈省	该公司拥有强大的供应链和一支技术精湛、经验丰富的员工队伍，这使其成为研发和精密电子产品生产的理想选择。

Vinasc Real 建议投资者进一步评估诸如招募高技能技术工人（自动化、机器人）的能力以及行业特定的激励政策等因素，以便做出最明智的决定。

7. 租用现成的厂房是个好主意吗？

租赁预制厂房空间是一种流行的趋势，可以为进入越南的新外商直接投资企业提供许多战略优势。

预制厂房的优势

如果您的企业优先考虑项目部署速度，那么租赁现成的厂房是一个不错的选择。与从零开始建造新厂房相比，这种方案可以显著缩短工期。

• 优化时间和流程

租用现成的厂房可以节省6-12 个月的时间。 因为企业可以跳过耗时的步骤，例如：

• 申请投资和施工许可证。
• 实际施工过程。
• 项目验收。
• 适合新企业

这种类型的厂房适合新成立的企业或需要快速扩张的企业，通常需要1000至10000平方米的面积。然而，厂房租金取决于多种因素，例如质量、楼层高度、地理位置和消防安全标准。

8. 租赁工业用地有哪些常见风险？

在工业园区租赁土地时，外国直接投资投资者需要意识到许多潜在风险，这些风险可能会严重影响项目进展和运营成本。

常见风险

• 基础设施延误：开发商在完成基础设施建设方面进度落后，影响了电力连接、污水处理和实际土地移交进度。
• 核心公用设施问题：工业园区缺乏足够的电力和清洁水供应，或者其废水处理系统薄弱，不符合欧盟 ESG A 级标准。
• 成本和租金都在上涨：入住率超过85%的工业园区土地租金面临大幅上涨的风险。此外，由于工业园区距离高速公路或海港过远，物流成本也随之增加。
• 劳动力风险：高技能劳动力短缺或劳动力成本竞争。

Vinasc Real 定期发出这些风险的警告，并提供独立的评估报告，以帮助外国直接投资公司做出明智的决策。

结束。

越南工业园区的格局正在经历一场翻天覆地的变革，朝着现代化、绿色环保和深度融入全球供应链的方向发展。越南拥有400多个运营中的工业园区和众多规划中的新项目，已成为电子、高科技、加工、纺织、机械工程和物流等行业外商直接投资企业的战略目的地。从北部、中部到南部，越南各个经济区域在基础设施、成本、人力资源以及与海港、机场和公路的连通性方面都各具优势。

选择合适的产业园区不仅影响投资成本，还决定企业的运营效率、可扩展性和长期竞争力。因此，投资者需要仔细评估园区的地理位置、基础设施、法律法规、激励措施以及是否适合自身行业。

越南工业园区体系内做出最准确、最优化的决策。